Почему инвестировать в многоквартирные дома выгоднее, чем покупать жилье для себя.
Дом, в котором живут доходы
Global Look Press

Вместо того чтобы купить дом для себя и тратить деньги на его содержание, можно инвестировать в доходную недвижимость. И это действительно выгодно.

 

Принято считать, что у любого успешного человека обязательно должно быть жилье в собственности. Недавно один из наших клиентов на своем примере доказал, что это не более чем стереотип:

Я удаленно руковожу бизнесом, и мне необязательно каждый день появляться в офисе. Сегодня я в Москве, завтра — в Мюнхене, послезавтра — на Бали. Я привык быть мобильным, поэтому собственная квартира или дом в какой-то одной точке мира мне не нужны. Мне удобнее арендовать.

У покупки жилья для себя есть два главных минуса. Суть первого в том, что это не инвестиция. Жилье, которым вы владеете и которое не сдаете в аренду, не приносит дохода, но съедает заработок. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, собственник ежегодно тратил бы на его содержание около 10 тыс. евро и ничего бы не зарабатывал.

 

Второй минус — отсутствие мобильности. Люди берут ипотеку на 10—30 лет и на весь этот срок оказываются привязанными к одному дому или квартире. Ипотечное жилье трудно продать, чтобы взамен купить другой объект: потому что может снова понадобиться платить комиссию риелторам и брать ипотеку, а условия кредитования могут измениться, и не в лучшую сторону. Арендуя жилье, можно быстро съехать. В Германии, например, достаточно уведомить собственника за три месяца до переезда. При этом нужно платить только за перевозку мебели. Можно оставаться мобильными и переезжать из города в город и даже из страны в страну.

 

Вместо того чтобы купить жилье для себя, тем, у кого есть соответствующие средства, можно приобрести недвижимость для получения дохода — чтобы защитить капитал от российских рисков, окупить затраты на частые перелеты и аренду жилья для себя. Таким клиентам в зависимости от бюджета мы рекомендуем покупать доходные дома или квартиры для сдачи в аренду.

 

Расходы и доходы при владении доходным домом и виллой в Дрездене

 
 

Доходный дом на 19 квартир

Вилла для собственного проживания

Цена

4,4 млн €

4,4 млн €

Собственный капитал (50%)

2,2 млн €

2,2 млн €

Площадь

4 тыс. м²

490 м²

Доходность

8,4%

Абсолютный ежегодный арендный доход

370 тыс. €

Заполняемость

100%

Ежегодные расходы на содержание (условно: 12 евро/м² в месяц)

168 тыс. € (собственник оплачивает 30% расходов)

70,5 тыс. €

Средние ежегодные платежи по ипотеке (1,8% годовых на 20 лет)

130 тыс. €

130 тыс. €

Сумма налога на прибыль (15,825%), с вычетом амортизации (2%) и процентов по ипотеке (1,8%)

0 €

Доход за вычетом расходов

72 тыс. €

-200,5 тыс. €

 

При сдаче в аренду доходного дома стоимостью 4,4 млн евро собственник зарабатывает 72 тыс. евро в год (после вычета расходов на содержание и ипотеку), или 6 тыс. евро в месяц. Этих денег хватит, чтобы арендовать комфортную квартиру в центральном районе любого города Германии.

 

При владении собственным домом аналогичной стоимости собственник не зарабатывает ничего, ежегодно неся расходы в размере около 200 тыс. евро с учетом ипотеки.

 

Экономическая выгода владения доходным домом — 272,5 тыс. евро.

 

Покупка арендной недвижимости — такой же способ накопления, как банковские депозиты, только с большей доходностью. Если вы хотите сформировать капитал, покупка дома для себя — не ваш вариант.

 

Американскому предпринимателю Гранту Кардоуну принадлежат почти 4 тыс. квартир в США, и он планирует приобрести еще тысячу. В статье Business Insider он пишет:

На свое шоу, The Cardone Zone, я пригласил человека, который вложил 100 тысяч долларов собственного капитала в дом с тремя спальнями на пять человек. Я быстро подыскал ему в Интернете здание на 20 квартир стоимостью 179 тысяч долларов с доходностью 15%. Он платил бы 48 тысяч долларов в год за ипотеку и получал бы прибыль 22 тысячи долларов. Сейчас он платит за дом, в котором живет, но многоквартирное здание покрывало бы расходы на кредит.

Инвестиции в многоквартирные дома перспективны. Многие европейцы никогда не обзаводятся собственным жильем и предпочитают арендовать. Это особенно характерно для Германии. Например, по данным Федерального статистического ведомства ФРГ (Statistisches Bundesamt), 55% жителей этой страны снимают квартиры. В Берлине и Гамбурге этот показатель еще выше — 85% и 77% соответственно.

 

Покупать доходные дома выгоднее, чем отдельные квартиры. В случае с многоквартирными зданиями меньше риск неполучения дохода: даже если будут пустовать одна или две квартиры, остальные будут сдаваться и генерировать прибыль. А если будет пустовать ваша единственная квартира, то вы останетесь без дохода.

 

Арендная доходность многоквартирных домов составляет в среднем 3—5% в германских городах первого эшелона (Берлин, Гамбург, Мюнхен) и достигает 7—8% в городах второго эшелона (Ганновер, Дрезден, Лейпциг). Чтобы доход от аренды покрывал расходы по ипотеке и стоимость аренды жилья для себя, имеет смысл инвестировать в объекты с высокой доходностью в городах второго эшелона.

 

Главная сложность доходных домов — большое количество арендаторов и высокая вероятность появления проблем, требующих времени на решение. Поэтому инвестору понадобится помощь управляющей компании. При инвестициях в доходные дома рекомендуется вкладывать деньги в дома на 10—20 квартир — они самые дешевые в управлении.