Рынок бизнес-центров за десять лет изменился ненамного.
Столичные офисы переживают кризис по старинке
Дмитрий Духанин / Коммерсантъ

Количество офисов в Москве растет, качество предложения тоже, но найти большое помещение до сих пор трудно даже в деловом центре «Москва-Сити». К такому выводу пришли консультанты Knight Frank, проанализировавшие рынок бизнес-центров за десять лет. Оба кризиса, состоявшиеся с 2007 по 2017 год, показали, что в это время любая расстановка сил меняется в пользу арендатора.

 

Самым существенным изменением за прошедшее десятилетие стал переход расчетов за аренду из долларов в рубли.

 

Сейчас в Москве 15,8 млн кв. м офисов, из них 2,3 млн кв. м свободны. Активность девелоперов рынок регулирует самостоятельно — темпы строительства растут на фоне больших объемов поглощения и высоких ставок в период восстановления после кризиса (так было в 2008–2009 годах).

 

Рекордные объемы ввода офисных площадей были зафиксированы в 2008 и 2014 годах. Тогда было введено 1,83 млн и 1,4 млн кв. м соответственно. Оба периода помимо увеличения объема свободных площадей сопровождались снижением спроса на офисы в связи с замедлением роста экономики, отмечают в Knight Frank. В результате возникает избыток предложения.

 

На рынке до сих пор пустует 1 млн кв. м офисов, построенных и сданных в 2012–2014 годах. Это заставляет девелоперов снижать темпы строительства и менять концепцию проектов: многие собственники обращаются к столичным властям за пересмотром документов с целью увеличения торговой или введения жилой составляющей, сообщал в прошлом году Москомстройинвест.

 

Чтобы в кризис поддерживать доходность и сохранять инвестиционную привлекательность бизнес-центров, часть которой это низкая вакансия на объекте, девелоперы, брокеры и управляющие становятся более гибкими при обсуждении условий аренды.

 

Нынешний кризис, как и кризис 2009 года, не стал исключением. Когда в конце 2014 года курс рубля упал в два раза, арендаторы стали массово обращаться за пересмотром условий договоров, 100% которых были номинированы в валюте. В итоге средний срок договора снизился с пяти-десяти лет до трех-пяти лет, ставки аренды номинировались в рублях или фиксировался курс доллара. У арендаторов появились возможности досрочного расторжения договора по истечении трех лет с момента заключения, сокращения площадей и даже пересмотра ставки аренды.

 

Несмотря на два с лишним миллиона квадратных метров свободных офисов, выбрать помещение для большой компании (от 20 тыс. кв. м) по-прежнему трудно. На такой запрос рынок предлагает 20 офисных зданий, из них семь за пределами МКАД.

 

Даже в деловом центре «Москва-Сити», где свободно 260 тыс. кв. м (с учетом строящихся зданий, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2016–2017 годы), офисные блоки площадью 10–20 тыс. кв. м доступны только в двух башнях — «Око» и «iQ-квартал».