Со вступлением в силу новых механизмов налогообложения на объекты недвижимости, успевших наделать много шума и панических предположений о чуть ли не десятикратном росте сумм в платежках, появится дополнительный эффективный инструмент регулирования спроса, считает первый заместитель генерального директора "Вектор Инвестментс" Эмиль Вильданов.
На рынке недвижимости открыли новый регулятор спроса
Владимир Астапкович/РИА Новости

Насколько справедливы опасения о резком повышении налоговой нагрузки? Появляются сообщения, что некоторым москвичам будет не по карману жить в столице и придется перебираться в область. Так ли это?

 

- Это возможно лишь в теории, в действительности никто не заинтересован в резком и многократном повышении налоговой нагрузки - государству не нужна лишняя социальная напряженность даже несмотря на возможность увеличения поступлений в бюджет. Введение кадастровой стоимости в качестве базы налога на квартиры, дома и другие объекты капитального строительства было необходимо, так как инвентаризационная стоимость - "стоимость по БТИ" - была далека от реальности. Налог в 300 рублей на "двушку" в хорошем районе Москвы - это ведь тоже некорректно.

 

Не стоит забывать, что кадастровая стоимость - это база налога. Конечная сумма в платежке зависит от ставки, которую устанавливают местные власти, от льгот и вычетов. Но только базу налога вы можете скорректировать, обратившись в комиссию по оспариванию или в суд.

 

Расскажите об этом подробнее. Куда идти, что делать, если налог кажется неоправданно высоким?

 

- Во-первых, хорошо бы заблаговременно узнать кадастровую стоимость своей недвижимости и ставку налога. Это позволит избежать неприятных сюрпризов и попробовать снизить стоимость до расчета налога. Узнать стоимость можно на публичной кадастровой карте, или запросив информацию в виде справки в Росреестре. Кроме того, загляните на сайт ФНС - там есть удобный калькулятор для расчета налога, а также личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, где можно увидеть облагаемое налогом имущество. Сравнив цену квартиры с максимально похожими предложениями на рынке, вы можете решить, действительно ли кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной.

 

Следующий шаг - принять решение, заказывать ли отчет о проведении рыночной оценки у соответствующего специалиста. Этот документ станет основой для обращения в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Если решение комиссии вас не удовлетворит, можете попробовать добиться корректировки кадастровой стоимости в суде.

 

Каким образом рынок недвижимости будет реагировать на изменения в формировании налогов?

 

- В нашем понимании, введение налогообложения по кадастровой стоимости наряду с появлением института государственных кадастровых оценщиков может стать весомым механизмом регулирования рынка недвижимости - несколько опосредованным, но все же действенным. Главное - не перегнуть палку, иначе высокое налогообложение (например, применение повышающих коэффициентов за неиспользование земли), из стимула, побуждающего к освоению актива, превратится в якорь, тянущий инвестора в непростое время ко дну.

 

Поверьте, если землевладелец не может освоить земельный участок сам, ему не так легко продать землю кому-либо другому. Побуждение через налоговое бремя к отказу от собственности - тоже не лучший инструмент и точно не стимул.

 

Самая очевидная аналогия - транспортный налог. Его сумма влияет на выбор автомобиля в среднем сегменте, а значит - влияет на спрос. В премиальной части это влияние уже неочевидно. Так и здесь: спрос на недвижимость в разных районах столицы, и в разных районах субъектов федерации будет зависеть и от налоговой нагрузки в частности. Местные власти смогут, например, изменяя ставку, делать более привлекательными менее населенные районы, и понижать привлекательность густонаселенных. Да, это можно было бы назвать административным влиянием на рынок, но современное развитие городов не может быть стихийным.

 

Может ли такая схема повлиять на деятельность застройщиков?

 

- Разумеется. В действительности разница среднего налога на квадратный метр в новостройках может стать дополнительным конкурентным преимуществом жилых комплексов, несколько удаленных центров городов. Но это вовсе не означает, что люди будут вынуждены куда-то переезжать - те, кому такой компромисс покажется выгодным, сделают свой выбор.

 

Приведет ли к вовлечению в оборот квартир на вторичном рынке? И как это отразится на рынке нового жилья?

 

- Да, действительно, держать несколько квартир "про запас" станет обременительнее, что отразится и на арендном рынке, и на продажах. Повышение предложения, конечно же, пойдет на руку покупателю - и выбор больше, и цены вероятнее всего скорректируются.

 

Однако нас как застройщика эта перспектива ничуть не пугает. В стране по-прежнему многие нуждаются в улучшении жилищных условий. Спрос никуда не исчезнет, главное - чтобы он был платежеспособным.