Одной из новых тенденций на столичном рынке стал повышенный интерес к вложениям в коммерческую недвижимость.
В этом году инвесторов будет привлекать эксклюзивная столичная недвижимость
Сергей Михеев

Так, в NAI Becar считают, что сейчас 30% частных инвесторов, которые ранее считали жилую недвижимость единственным инвестиционным продуктом, сейчас смотрят в сторону коммерческой недвижимости. Эксперты объясняют это тем, что на первое место 
выходит не моментальная прибыль, а надежность и гарантии в будущем.

Повышенным спросом стали пользоваться объекты коммерческой недвижимости: офисы, стрит-ретейл, - подтверждает "РГ" наметившуюся тенденцию партнер, генеральный директор компании ORDO Real Estate Ольга Тараканова.

По ее словам, сейчас можно приобрести удачные варианты с окупаемостью 8-9 лет (ранее было 14-15 лет). Жилые объекты в качестве арендного бизнеса пользуются меньшей популярностью, поскольку срок окупаемости здесь не менее 15-17 лет (ранее было 20-30 лет).

 

В то же время эксперты не исключают, что для мелких инвесторов, готовых вложить не более 10-15 млн рублей, дома и квартиры остаются по-прежнему более простыми, понятными и доступными вариантами.

 

Сегодня, по словам гендиректора AVICA Наталии Тишендорф, ожидания инвесторов по доходности качественных торговых и бизнес-центров столицы не превышают 11% в долларовом эквиваленте. Об этом рассказала Наталия Тишендорф, выступая на "круглом столе" на UrbanTalks "Инвестиционный климат в строительной сфере. Вызовы и решения".

 

На самом деле доходность на уровне 11% не так уж и мало, если сравнивать с объектами на рынках Европы (2-3%) для аналогичных активов, поэтому вложения в российскую недвижимость сохраняют свою привлекательность в том числе и для иностранных инвесторов.

 

По мнению ряда аналитиков, в 2016 году инвесторов в первую очередь будет интересовать приобретение так называемых трофейных активов, которые расположены в пределах Садового кольца и имеют сверхнадежный пул арендаторов с длительными договорами аренды. "Трофейная" недвижимость, согласно принятой общемировой классификации, - это наиболее дорогие и эксклюзивные объекты. По информации "Метриум Групп", к этой категории относятся доли процента от всего объема предложения на московском рынке: пентхаусы, квартиры в исторических домах или зданиях, построенных признанными во всем мире архитекторами, объекты с захватывающими природными видами или панорамой на общеизвестные достопримечательности. Сюда же причисляют и особняки в центральных районах мегаполисов. К примеру, один из самых дорогих сегодня объектов, выставленных на продажу, находится на улице Довженко, его стоимость составляет около 3 млрд рублей. Его предлагают приобрести в том числе с инвестиционными целями. Так, 6,5 тыс. кв. метров можно разделить на отдельные квартиры и выставить на продажу как клубный дом. А самая скромная московская усадьба сегодня оценивается в сотни миллионов рублей, поэтому считается относительно доступной. Для своего сегмента этот объект обладает действительно "скромной" ценой - 500 млн рублей.

 

С другой стороны, до элитного рынка докатилась тенденция уменьшения площадей квартир, которая в экономклассе началась еще в прошлый кризис. По данным Knight Frank, в прошлом году в элитных жилых комплексах с апартаментами доля лотов площадью до 60 кв. м достигла 55% в общем объеме против 15% в 2012 г.

 

Тема маленького дорогого жилья стала по-настоящему актуальной на элитном рынке в последний год: мы видим все больше проектов с апартаментами до 60 кв. м и квартирами до 100 кв.м. Так, в 2013 г. в новых комплексах доля небольших апартаментов составляла 12%, по данным Knight Frank, в 2014 г. - уже 20%. А минимальные площади и вовсе достигли 46,4 кв. м (Balchug Viewpoint, Садовническая наб., вл. 3-7 компании "Интеко"). В прошлом году доля мелких лотов достигла 55%, а минимальная площадь съежилась до 30 кв. м (ЖК "Современник" компании Vesper).

 

Инвесторы делятся на тех, кто вкладывает средства с целью перепродажи через полтора-два года и те, кто нацелен на долгосрочное владение и получение дохода.

Сегодня количество инвестиций в недвижимость на краткосрочную перспективу сократилось значительно, поскольку маржинальность этого вида инвестиций сложно прогнозировать, - говорит Ольга Тараканова. - Цена на первичном рынке растет в период строительства медленными темпами и только в связи с повышением физической готовностью объекта.

Эксперты уверены, что сегодня инвестиции в недвижимость по-прежнему выгодны. Во-первых, недвижимый актив не является высоколиквидным, и цена на него хоть и не растет быстрыми темпами за короткий промежуток времени, но и не падает так же быстро, соответственно, это стабильная инвестиция. Во-вторых, банковские депозиты едва ли более надежный инструмент для сохранения и преумножения своих сбережений, особенно если это суммы, превышающие лимит страховых вкладов, составляющий на сегодня 1,4 млн руб. И кроме того, на первичном рынке растет себестоимость строительства, поэтому предпосылок к дальнейшему снижению цен на новостройки нет. На вторичном рынке ценообразование за последние полтора года стало намного более объективным и адекватным, поэтому хорошие качественные предложения уходят с рынка очень быстро.