У ипотеки в России есть шансы и без субсидий из госбюджета.
Задание на дом: чем заменить господдержку ипотеки
Fotolia/Sunny studio

С последним днем 2016 года завершится и действующая программа госипотеки. С большой долей вероятности ее не продлят. Чем можно заменить механизм государственного субсидирования ипотеки после 1 января 2017 года?

 

«Мавр сделал свое дело…»

 

Вряд ли стоит ожидать продления программы государственной поддержки ипотеки, поскольку она запускалась как срочная антикризисная мера и в регулярном формате чересчур обременительна для дефицитного федерального бюджета. Даже несмотря на то, что госсубсидии в ипотеку обладают хорошим мультипликативным эффектом и деньги, уже в виде налогов, через какое-то время в полной мере вернутся обратно в бюджет.

 

Как бы то ни было, свое главное предназначение программа госсубсидирования уже выполнила, «разморозив» кризисный рынок ипотеки, оказав серьезную поддержку и банкам, и девелоперам. По официальным данным, треть всех ипотечных кредитов в 2015 году была выдана по госпрограмме — всего на сумму 374 млрд рублей, это более 10 млн квадратных метров приобретенного жилья. Учитывая специфику и условия программы, до 70% новостроек (а иногда и больше) реализовывалось с привлечением субсидированных ипотечных кредитов. Ежемесячный объем кредитования с господдержкой составляет в среднем порядка 30—40 млрд рублей.

 

Обвал или помощь «руки рынка»?

 

Что же произойдет, когда программа завершится? Тут мнения расходятся. Одни эксперты (включая высоких правительственных чиновников) считают, что пресловутая рука рынка расставит все по местам и к началу следующего года рыночные ставки (в том числе под конкурентным давлением госпрограммы) неизбежно опустятся примерно до нынешних «госипотечных» уровней. Другие столь же уверенно предрекают российской ипотеке (а заодно и строительному рынку) обвал как минимум на 50%, сопровождаемый стремительным ростом ставок, неопределенностью и долгосрочным снижением объема инвестиций в жилищное строительство.

 

Объемы, безусловно, упадут, а ставки вырастут, поскольку мало кто из банков имеет сегодня возможности и ресурсы для того, чтобы предлагать недорогую ипотеку. А те немногие, кто может, вряд ли способны обеспечить выдачи на текущих уровнях и по ставке, сопоставимой с реальной инфляцией.

 

При всем этом серьезной альтернативы ипотеке как массовому, понятному всем участникам рынка, экономически и юридически проработанному механизму приобретения жилья все же нет. Альтернативные механизмы (лизинг, рассрочка, различные формы кооперации и паевого финансирования) на рынке присутствуют, но в силу разных причин используются редко и воспринимаются населением по большей части как экзотические.

 

Какие бы кризисные бури ни бушевали в экономике, человек всегда будет стремиться улучшать жилищные условия. Ипотека, являясь главным инструментом приобретения жилья, имеет полное право на внимание и поддержку государства. Вопрос, в какой форме и каких объемах эта поддержка должна происходить. Здесь необходим целый комплекс мер и стимулов, обширный набор механизмов жилищного финансирования, многие из которых уже прошли проверку практикой и временем.

 

Строим дальше

 

Программа жилищных строительных сбережений. В основе этой программы лежит ипотечно-накопительный механизм, который предусматривает покупку жилья в два этапа: накопление и кредитование. Очередная версия соответствующего законопроекта — «О строительных сберегательных кассах» — была недавно внесена на рассмотрение в Госдуму. Предлагаемый механизм предполагает создание стройсберкасс (ССК). Вкладчик заключает с ССК договор накопления сбережений и в течение определенного срока вносит строительные сберегательные взносы, используя при этом как собственные денежные средства, так и жилищные сертификаты, жилищные субсидии или средства материнского капитала. Дополнительно к этому вкладчикам может быть оказана господдержка в виде начисления премии на годовой прирост суммы вклада. По достижении накопленной суммы уровня в 30—50% от стоимости квартиры вкладчику предоставляется кредит на оставшуюся часть ее стоимости по ставке, не превышающей ставку по сберегательным взносам более чем на 3%.

 

Однако есть регион, в котором аналогичный механизм уже работает, и достаточно успешно. На региональном уровне программа жилищных строительных сбережений (ЖСС) несколько лет назад запущена в Башкортостане, и «Уралсиб» является участником этой программы. Программа позволяет гражданам накапливать средства на счетах банка на формирование первоначального взноса (с использованием софинансирования со стороны региона), а после того, как первоначальный взнос будет сформирован, — получить льготный ипотечный кредит. При этом средства направляются на целевое финансирование жилищных объектов. Менее чем за два года этой возможностью воспользовалось более 8 тыс. покупателей жилья. На основе этого опыта можно выстроить целевую программу федерального уровня, которая позволит решить вопрос системно.

 

Программа жилищных строительных сбережений, помимо того, что существенно менее затратна в части субсидий, еще и прозрачна с точки зрения контроля застройщиков. Так как, обеспечивая целевое финансирование строительства средствами физических лиц — участников программы, банк имеет возможность постоянного мониторинга этапов строительства и целевого использования средств. А стыковка программы ЖСС с программой «Жилье для российской семьи» поможет подкрепить дешевую ипотеку дешевыми квадратными метрами.

 

Реализация данной модели происходила в Германии и странах Восточной Европы, где, как мы помним, никакого ипотечного кризиса не наблюдалось, в отличие, например, от США. Система ЖСС, безусловно, более направлена на «сберегательную» модель поведения заемщика, что в условиях кризиса востребовано. Но это только на первоначальном этапе. Эффективной она будет и на последующих этапах, являясь действенным инструментом стимулирования потребительского спроса и жилищного рынка.

 

Еще один механизм — аналог программы инвестиций ВЭБа в проекты строительства доступного жилья экономкласса и ипотеку. Эта программа действовала в 2010—2013 годах и предполагала одновременную поддержку застройщиков жилья и ипотечных заемщиков. В рамках программы ВЭБ инвестировал 150 млрд рублей в ипотечные облигации банков-участников и АИЖК, обеспеченные кредитами на покупку нового жилья со ставкой не выше 11% годовых, выданными на покупку нового жилья.

 

В ходе реализации программы были внедрены (пусть и далеко не идеально) различные инструменты поддержки как строительного, так и ипотечного рынка, в том числе «связка» корпоративного кредитования застройщиков и ипотечного кредитования заемщиков-дольщиков.

 

При правильном внедрении новой аналогичной программы, с учетом уже имеющегося опыта, реальные бюджетные затраты могли бы существенно снизиться, ведь основным стимулом участия банков в такой программе станет гарантия приобретения ипотечных ценных бумаг в среднесрочной перспективе. Текущие затраты, по сути, могли концентрироваться только в сфере корпоративного кредитования застройщиков под новые объекты строительства. Подобная программа больше ориентирована на стимулирование новых объектов строительства, чем текущая версия программы государственной поддержки.

 

Еще одной мерой поддержки жилищного кредитования могло бы стать внедрение на постоянной основе механизмов по выпуску ипотечных облигаций. Это позволит повысить интерес у инвесторов к ипотечным ценным бумагам. Для банков использование таких механизмов секьюритизации поможет существенно ускорить оборачиваемость средств, предоставив новые возможности для расширения ипотечного кредитования. Данные инструменты в 2016 году уже были анонсированы Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Запуск этого механизма в формате «фабрики ипотечных ценных бумаг» позволит в полной мере заменить существующие механизмы господдержки.