Кредит под залог недвижимости может разморозить ваш капитал.
Разморозка: как получить кредит под залог недвижимости за рубежом
Depositphotos.com

До девальвации рубля 2014—2015 годов многие россияне покупали недвижимость за рубежом без привлечения кредита, поскольку у них были свободные средства. Сейчас эта недвижимость требует повышенных валютных расходов на содержание, а капитал, «замороженный» в объекте, не работает. Но это можно изменить.

 

В такие моменты некоторые владельцы начинают в панике продавать зарубежное жилье, но есть и более выгодный вариант решения проблемы. Например, можно получить кредит под залог имеющегося жилья и вложить полученные деньги в коммерческий объект или ценные бумаги. Так у инвестора появится возможность не только покрывать расходы на содержание зарубежного жилья, но и получать прибыль.

 

Плюсы схемы

 

Схема кредитования под залог имеющейся недвижимости обладает рядом преимуществ:

 

— для получения дохода не нужно продавать или сдавать в аренду имеющийся объект. Заложенная недвижимость остается у инвестора, и он продолжает ею пользоваться;

 

— инвестор получает выгодные условия кредитования;

 

— можно приобрести недвижимость, в кредите на покупку которой банки часто отказывают (например, дом престарелых), или вложиться в другие классы активов.

 

Берем кредит

 

Схема кредитования под залог существующего жилья состоит из трех этапов:

 

1. Банк предоставляет кредит под залог имеющегося объекта недвижимости.

 

2. Инвестор использует полученные в банке деньги для приобретения коммерческой недвижимости или других активов.

 

3. Инвестор получает доход, который полностью покрывает текущие расходы на содержание жилья и обслуживание кредита, а в некоторых случаях — дополнительную прибыль.

 

Например, владелец жилья стоимостью 1 млн евро хочет освободить «замороженный» капитал и вложить его в доходную недвижимость. Для этого он берет кредит под залог имеющегося жилья. Банк предоставляет ипотечный заем в размере 50% от стоимости имеющегося жилья (500 тыс. евро) под ставку 2% годовых. Инвестор использует полученные деньги для оплаты 50% стоимости коммерческой недвижимости, общая стоимость которой также составляет 1 млн евро. Оставшиеся 50% средств банк дает под залог приобретаемой коммерческой недвижимости.

 

Средняя доходность коммерческой недвижимости — около 5,5% в год, соответственно, объект стоимостью 1 млн евро ежегодно приносит примерно 55 тыс. евро. В итоге инвестор не только покроет расходы на содержание имеющегося жилья (около 15 тыс. евро в год) и затраты на обслуживание кредита (20 тыс. евро в год), но и получит прибыль.

 

Цели покупки

 

Кредит под залог имеющегося объекта можно получить для инвестиций в другой объект недвижимости или для покупки ценных бумаг. Средства можно также направить на погашение другого кредита, оплату обучения детей, лечение и т. д.

 

В зависимости от кредитной политики банка на использование полученных средств может быть наложен ряд ограничений. Но это не обязательное условие — многие банки готовы предоставлять такое финансирование и в виде нецелевых кредитов, то есть полученными ресурсами можно распоряжаться исключительно по своему усмотрению.

 

Стоимость объекта под залог

 

Получить кредит под залог для инвестиций в доходную недвижимость наиболее реально при наличии объекта стоимостью от 500 тыс. евро и выше, поскольку либо европейские ретейл-банки, как правило, не готовы рассматривать в качестве залога дешевую недвижимость, либо их требования к заемщику будут слишком высокими и трудновыполнимыми.

 

Условия кредитования

 

Брать кредит в Европе выгодно, так как банки выдают займы с низкой ставкой (около 2% годовых) на срок до 20 лет. Страны с самыми дешевыми кредитами по состоянию на первую половину 2016 года — Австрия и Германия.

 

Условия кредитования под залог имеющейся недвижимости (по данным Tranio)

Ставки

— фиксированные: 2—3% годовых,

— плавающие: Euribor +1,7—2,0%.

Срок кредитования

5—20 лет

Объем кредитования

50—60% от оценочной стоимости недвижимости

Срок рассмотрения заявки

6—10 недель

 

Куда обращаться

 

Не все кредитные учреждения предлагают услугу финансирования под залог имеющейся недвижимости.

 

Процедура оценки при этой схеме похожа на процесс оценки при получении классической ипотеки, только в залог передается объект, которым уже владеет клиент. Несмотря на это, не каждый банк, предоставляющий ипотечное кредитование, готов финансировать покупку под залог существующего объекта. Так как у клиента уже есть недвижимость, то у него, скорее всего, открыт и счет в каком-либо местном банке. Туда и следует обращаться в первую очередь.