Ипотечный донор запросто может остаться без квартиры и с неоплаченным кредитом.
Анализ крови: зачем застройщики ищут ипотечных доноров
Евгений Павленко / Коммерсантъ

«Ищем ипотечных доноров» — сообщение с таким заголовком появилось на форуме Банки.ру. Застройщики в условиях дефицита финансирования придумали новый способ привлечь клиентов и предлагают им брать ипотеку, расплачиваться за которую якобы будет сам застройщик. За ипотечное донорство строительная компания готова даже оплачивать проценты — 8% годовых от суммы кредита. Банки.ру разбирался, чем грозит такая схема донорам.

 

«Вполне себе нормальный способ заработать»

Мы застройщики, строим многоквартирные дома в небольших городах. Для финансирования строительства хотим привлечь ипотечные деньги. Нужны люди, которые могут взять на себя ипотеку и купить у нас квартиру (здесь и далее авторская орфография сохранена. — Прим. ред.), — сообщение с таким текстом появилось на форуме портала Банки.ру.

Далее автор сообщения пояснял:

Кредит платим мы, плюс дополнительно платим человеку вознаграждение 8% годовых, то есть 80 тыс. в год с 1 млн. После завершения проекта (1—2 года) договор покупки квартиры расторгаем, кредит возвращаем банку, все счастливы и довольны. Дом в высокой стадии готовности, риск недостроя отсутствует. Кому интересно или кто может поток таких людей обеспечить пишите в личку.

На вопросы о регистрации права собственности и о предмете залога, представитель застройщика ответил, что «залог безусловно регистрируется и потом снимается». По его словам, квартира продается по договору долевого участия (ДДУ) по ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и затем этот договор расторгается, закладной не будет. Риска того, что дома не будут достроены, как утверждает автор сообщения, нет.

Проектов несколько, разного масштаба и скорости реализации… Там не начальная стадия, когда продаются квартиры в котловане в чистом поле. В принципе во всех проектах стены квартир, о которых идет речь, уже построены… Фейковые договора сейчас заключать проблематично. По ФЗ-214 все договора регистрируются и страхуются, а застройщик несет серьезную ответственность вплоть до уголовной, — уверяет искатель «ипотечных доноров» через форум Банки.ру.

Название компании, как и объекты недвижимости, не раскрывается. Автор сообщения пишет лишь, что компания работает с шестью банками:

Банки вполне себе охотно дают такую ипотеку на новостройки, мы аккредитованы в 6 банках, а это значит, что банки нас перед этим проверили и с мошенниками работать бы не стали… Короче, на мой взгляд, это вполне себе нормальный способ заработать.

«Люди с деньгами на Канарах, лохи — с ипотекой за воздух»

 

Большинство пользователей, участвовавших в ветке форума, на его предложение отреагировали скептицизмом. Кто-то писал о том, что 8% годовых за такие риски — это слишком мало, проценты по вкладам в банках выше. Кто-то возмущался новым схемам.

Человек берет ипотеку, перечисляет первый взнос, из которого застройщик гасит пару-тройку месяцев ипотечные платежи за клиента. Собирает основной гешефт с банков и исчезает. Стройки бросаются, фирма банкротится. В конечном итоге люди с деньгами на Канарах, лохи — с ипотекой за воздух, банки — с «токсичным» портфелем кредитов. Схема нормальная. Мне нравится, — отмечает один из форумчан.

«Все думал, когда же бразильские схемы докатятся до России? А ждать и не пришлось. Но это не последняя тема. Там еще десяток наберется. Видимо, в следующих сериях будет продолжение», — комментирует другой пользователь.

 

«Для банка риски гораздо выше, чем при обычной ипотеке»

 

Схему, предложенную застройщиком, нельзя назвать стандартной, считают представители банков. Реализация программ кредитования приобретения жилья в новостройках, как правило, подразумевает классический порядок оформления договора долевого участия и далее залога прав в пользу банка. Но логика застройщика вполне понятна. Строительная компания предлагает такую схему, вероятно, потому, что у нее есть сложности с получением кредитов в банках. Кроме того, как предполагают банкиры, у застройщика может быть не все в порядке с финансовым положением или с юридическими аспектами строительства.

После регистрации прав собственности на объект в силу закона возникает ипотека на квартиру, а приобретатель может пользоваться правом на получение имущественного налогового вычета. При этом в основе принятия решения о выдаче кредита банком — возможность клиента платить по кредиту исходя из его доходов, а не за счет третьих лиц, — отмечает первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов.

Заместитель председателя правления ФГ «БКС» по розничному бизнесу Станислав Новиков, в свою очередь, указывает, что в последнее время такого рода «проектов» в Интернете можно встретить огромное количество.

Схемы эти в большинстве своем, как и эта, с формальной точки зрения вполне легальны, но в высшей степени рискованны. Все риски здесь лежат на физическом лице. Например, риск того, что дом так и не достроят, очень велик. Если строительная компания предлагает такую схему, это значит, что банки ей кредитов не дают. И не дают, скорее всего, потому, что у компании не все в порядке с финансовым положением или с юридическими аспектами строительства, — считает Новиков.

По его мнению, если дом не будет достроен, клиент остается без квартиры и с ипотечным кредитом. При этом договор клиента со строительной компанией никак не поможет вернуть деньги.

 

Банкиры подчеркивают, что риски при подобных схемах для кредитных организаций выше.

Для банка при такой схеме риски гораздо выше, чем при обычной ипотеке. В описанной схеме банк фактически не участвует, и отследить подобные схемы на этапе аккредитации застройщиков или выдачи конкретных кредитов, скорее всего, не представляется возможным, — считает директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка Марина Царегородцева.

Она напоминает, что выдавая кредит физическому лицу, банк анализирует платежеспособность самого заемщика, одобряет или не одобряет заявку. Учитывая, что в данной схеме сам заемщик платить не планирует, а финансовое состояние застройщика не всегда можно проанализировать, риски неуплаты кредита, по мнению Царегородцевой, существенно возрастают.

Кроме того, при стандартной ипотеке банку платят много независимых друг от друга заемщиков, риски банка диверсифицированы. А в данной схеме за всех клиентов должен будет платить застройщик. А, судя по ситуации, у застройщика денег нет либо они вкладываются в строительство других домов, — рассуждает Царегородцева.

Представитель Связь-Банка предполагает, что вряд ли донор будет платить первоначальный взнос, поскольку в описании сделки про это ничего не сказано. Но даже если банку документально покажут, что застройщик получил первоначальный взнос от дольщика, то, скорее всего, по факту денег на первоначальный взнос не будет. В результате резко меняется портрет заемщика банка.

Наличие первоначального взноса — это серьезный фактор, который анализируется при выдаче кредита. Банки, как правило, не предоставляют ипотечные кредиты без первоначального взноса от самого заемщика. В настоящее время это 20% от стоимости объекта, — поясняет собеседница Банки.ру.

Она добавляет, что отсутствие первоначального взноса у клиента еще больше увеличивает риски банка.

 

Основным критерием аккредитации строительных компаний в Связь-Банке, в частности, является осуществление строительства в рамках 214-ФЗ, который регулирует отношения между застройщиками и участниками долевого строительства. Банк подтверждает правомочность ведения строительства застройщиком, комплектность документов и их правовую чистоту. Также кредитная организация оценивает деловую репутацию, срок существования застройщика на рынке и его опыт строительства. Наконец, банк полностью подтверждает соответствие своим требованиям заемщика, в том числе в части платежеспособности и кредитной истории.

 

«Налицо очередная схема сбора денег»

 

Юристы указывают на высокие явные и скрытые риски схемы для самого ипотечного донора, который в итоге может остаться без квартиры и с большой кредитной нагрузкой. По словам управляющего партнера юридической компании «Лосев и партнеры» Вячеслава Лосева, с одной стороны, такую озвученную схему можно назвать «условно законной». Прямого запрета на ее реализацию не существует. Более того, некоторые застройщики официально предлагают клиентам частичную или полную оплату по ипотеке в течение ограниченных периодов времени. Но это делается официально и закреплено в соответствующих договорах между застройщиком, покупателем-заемщиком и банком. С другой стороны, судя по тому, в какой форме сделано рассматриваемое предложение, рассчитывать на то, что оно согласовано с банками и будет подобающе отражено в официальных документах, не приходится, считает Лосев.

 

Он предполагает, что защищенность заемщика в этой схеме будет очень невелика.

Договор целевого кредитования, по которому заемщик возьмет деньги на квартиру, будет недействительной сделкой. Его можно будет рассматривать как мнимую сделку, то есть сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ), или сделку, совершенную банком под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), — поясняет он.

По словам юриста, по недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Соответственно, банк, предоставивший такой кредит, сможет в любой момент потребовать досрочного возврата суммы кредита.

Даже если не брать в расчет основания для признания сделки недействительной, банк наверняка потребует досрочного возврата суммы кредита, как только узнает о намерении заемщика расторгнуть договор с застройщиком. При этом банк не будет дожидаться, пока застройщик вернет деньги несостоявшемуся покупателю-заемщику, если застройщик вообще планирует это делать. В итоге покупатель-заемщик рискует остаться с недостроенной квартирой и долгом перед банком, — полагает Лосев.

К тому же, по словам юриста, просто так расторгнуть договор ДДУ участник долевого строительства не может — для этого нужно согласие застройщика или нарушение им договорных обязательств. В ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214 предусмотрены инструменты обеспечения застройщиками исполнения своих обязательств, но и они не дают 100-процентной гарантии для участников долевого строительства, особенно при использовании такой специфической схемы.

 

Юрист BGP Litigation Олег Хмелевский более категоричен в комментариях. По его словам, «налицо очередная схема сбора денег». Указанный способ по своей сути — трансформация модели сбора денежных средств, которая широко применялась в конце 2000-х, считает Хмелевский.

Мошенники покупали фирмы, имеющие хорошую оборотную историю. Генеральным директором приобретенной фирмы за относительно скромное вознаграждение назначалось фиктивное лицо — как правило, без определенного места жительства. Впоследствии назначенный генеральный директор оформлял на фирму кредит. Фирма производила несколько ежемесячных платежей по кредиту, потом банкротилась, а выведенные деньги распределялись между организаторами. С генерального директора брать было нечего, — рассказывает юрист.

Он приводит пример. Гражданин берет в банке кредит на сумму 2 млн рублей под 15% годовых на 10 лет. Ежемесячный платеж составит около 25 тыс. рублей. Далее гражданин вносит эти 2 млн рублей за квартиру застройщику. Из данной суммы застройщик совершает, к примеру, шесть ежемесячных платежей в общей сумме 150 тыс. рублей. В течение этих шести месяцев застройщик через фирмы-однодневки обналичивает оставшиеся 1,85 млн рублей и скрывается с этими деньгами, а фирма застройщика банкротится.

В этом случае гражданину придется выплачивать банку оставшуюся сумму кредита самостоятельно. Возможность уменьшения суммы основного долга по кредиту на стоимость недостроенной квартиры крайне призрачна, поскольку степень готовности жилого дома может быть близка к нулю, — поясняет Хмелевский.

К тому же у юристов вызывают вопросы цифры, предложенные застройщиком.

Если застройщик не может получить кредит в банке под 18% годовых и если он вынужден прибегать к кредитованию под 21% годовых с помощью предложенной им схемы, очевидно, что у этого застройщика есть трудности с финансово-хозяйственной деятельностью. Скорее всего, застройщик находится на грани банкротства, — полагает Хмелевский, добавляя, что категорически не рекомендовал бы участвовать в подобных схемах.