Девелоперы считают бизнес малорентабельным, но готовы строить жилье для аренды, если не будет спроса со стороны покупателей.
АИЖК планирует возродить в России доходные дома
А. Гордеев / Ведомости

Строительство современных домов, все квартиры в которых предназначены для сдачи внаем, сдерживается низкой доходностью. При использовании кредитных средств она становится вовсе отрицательной, рассказывает директор департамента жилой недвижимости Colliers Int. Екатерина Фонарева. «Сегодня в этом бизнесе сложно что-то прогнозировать. А значит, есть проблемы с получением кредита на реализацию такого проекта, с последующей передачей построенного объекта под залог, с продажей доходного дома как «готового бизнеса», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

 

Что предлагает АИЖК

 

Единый институт развития в жилищной сфере – АИЖК – взялся реформировать непрозрачный по сей день сектор. Попытка далеко не первая в постперестроечной России, но в ведомстве настроены серьезно. Одна из целей – создать «инновационный рынок арендного жилья», который позволит решить жилищные вопросы граждан, не имеющих возможности приобрести собственную квартиру. АИЖК собирается разработать механизм привлечения в такие проекты внешних инвесторов.

 

Для этого АИЖК организует управляющую компанию, привлечет инвесторов и с помощью банка-партнера создаст целевой фонд для выкупа строящегося жилья у застройщиков. Кроме того, подберет проект с перспективами сбыта наемного жилья, обеспечит контроль и поддержку строительства, выступит гарантом строительных рисков – таков план. АИЖК выступит координатором сторон, а также соинвестором. Паи фондов под управлением ООО «УК АИЖК» будут предложены широкому кругу институциональных и розничных инвесторов, в том числе с использованием каналов продаж различных коммерческих банков в регионах, сообщили в АИЖК.

 

«Чтобы инструмент получился, нужно начать в Москве», – рассказывает гендиректор АИЖК Александр Плутник (впрочем, опыты ранее ставили в Омске, Калуге. – «Ведомости»). По его словам, изначально агентство планировало купить в столице уже готовое жилье – либо подъезд, либо дом целиком. Но не нашли предложения. «Мы вышли на московский рынок и не нашли ничего!» – говорит он. Поэтому сейчас АИЖК смотрит проекты, которые будут сданы через год-два, ведет переговоры с застройщиками. Например, недавно «Интеко» сообщила, что в партнерстве с АИЖК планирует выделить часть объектов в своих новостройках в Москве (например, апартаменты в комплексе «Лайнер» на Ходынском поле) и Ростове-на-Дону под формат арендного жилья. По словам гендиректора агентства недвижимости «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексея Болдина, в программу войдет около 10 000 кв. м, начать сдавать в аренду квартиры планируется в конце 2016 – начале 2017 г. (цитата по «РИА Новости»). По словам Плутника, горизонт окупаемости проектов – около 10 лет.

 

Другим механизмом станет выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных обязательствами наймодателя под залог построенного арендного жилья. Предполагается, что банк, выдавший кредит юридическому лицу на строительство жилья для найма, будет иметь возможность рефинансировать его, продав закладную в АИЖК. Объем выкупа будет определяться размером госфинансирования (субсидирования или льготного фондирования), предоставленного АИЖК на эти цели, а также спросом со стороны инвесторов на ценные бумаги.

 

Для развития рынка наемного жилья АИЖК планирует проработать механизмы повышения экономической эффективности таких проектов с помощью налоговых льгот или грантов. Например, предоставив налоговые льготы для выравнивания ставки налога на имущество для юридических лиц и граждан, сдающих избыточные жилые помещения внаем.

 

Управляющий партнер Blackwood Мария Котова надеется, что мероприятия мирового уровня, такие как Олимпийские игры, чемпионаты мира, международные выставки и симпозиумы (и непременно – налоговые льготы), поработают стимуляторами спроса на цивилизованную аренду и ответственное пользование съемным жильем.

Читать далее