Банкиры надеются, что падение спроса на жилье не приведет к падению спроса на ипотеку.
Ипотека ищет дом
Depositphotos.com

По данным НАФИ, лишь 14% россиян планируют улучшить свои жилищные условия в ближайшие три года. Из них половина купит, построит или обменяет жилье с доплатой на свои средства, и лишь небольшая часть этих людей рассчитывает в данном вопросе на ипотеку. Тем не менее банкиры верят в восстановление спроса на ипотечные кредиты в обозримой перспективе.

 

Согласно опросу Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), 83% россиян не собираются предпринимать какие-либо действия, чтобы улучшить свои жилищные условия в ближайшие три года. При этом 14% имеют такие планы, а 3% затрудняются с ответом. Инициативный опрос был проведен в декабре 2015 года среди 1,6 тыс. человек в 140 населенных пунктах России. А его итоги были обнародованы в конце минувшей недели.

 

Среди тех 14%, кто с надеждой смотрит на улучшение своих жилищных условий, 29% думают о капитальном ремонте или перепланировке, 45% — о покупке, строительстве или обмене жилья через покупку с доплатой, а 21% просто обменяют жилье. Остальные не определились или затрудняются ответить.

 

Из 45% респондентов, выбравших вариант ответа «покупка, строительство жилья, обмен через покупку с доплатой», около половины (49%) потратят на эти цели собственные средства, 42% возьмут ипотечный кредит, а 6% — потребительский.

 

Таким образом, следует обратить внимание, что доля потенциальных будущих ипотечников относительно мала. Однако с 2012 года она выросла в два раза – с 24% до 42%. Но не будем забывать, что доля тех, кто не планирует улучшение жилищных условий, также выросла – с 70% до 83%. При этом, если построить уравнение, получится, что из 1,6 тыс. опрошенных НАФИ лишь около 40 человек на текущий момент размышляют об ипотечном кредите.

Стоит отметить изменения в портрете ипотечного заемщика: если в феврале 2015 года мужчины были более склонны рассчитывать на свои средства, а женщины чаще выбирали ипотеку, то сейчас, наоборот, женщины более расположены полагаться на имеющиеся средства (25%), а мужчины – на ипотеку (46%), — говорится в исследовании. – Также повзрослела группа тех, кто планирует взять ипотечный кредит: около года назад его чаще рассматривали молодые люди до 25 лет, а сейчас чаще 25–34-летние (62%).

По мнению опрошенных Банки.ру экспертов, доля ипотечников среди тех, кто в принципе думает о покупке жилья, будет расти (при условии отсутствия новых системных кризисов и при относительной стабилизации экономической ситуации). Некоторые даже верят, что рынок вот-вот вернется к докризисным значениям.

 

Низкую долю тех, кто в принципе рассматривает для себя вариант улучшения жилищных условий в краткосрочной перспективе, эксперты связывают с текущей экономической ситуацией – падением доходов и уверенности в завтрашнем дне в целом.

 

В частности, начальник управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Лола считает, что основными факторами отказа людей от улучшения жилищных условий в обозримой перспективе стали как сокращение реальных доходов населения, так и снижение уверенности в росте доходов в ближайшие годы.

С другой стороны, в январе и феврале мы видели большее количество заявок на ипотечные кредиты, чем в декабре (а это традиционно один из пиковых месяцев для выдачи ипотеки). В целом по рынку ипотеки в 2016 году мы прогнозируем, что объем выдачи ипотечных кредитов будет на уровне 2015 года. Мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе объемы рынка вернутся к докризисным значениям (более 800 тысяч ипотечных кредитов в год), — говорит Лола.

В отношении ничтожно малой доли тех, кто желает взять ипотеку, он также отмечает снижение доли покупателей, приобретающих квартиры с целью инвестиций.

Что же касается доли сделок на рынке недвижимости с применением ипотеки, она составляла 24% по итогам первых трех кварталов 2015 года. Это сложно назвать «ничтожно малым» показателем, — уверен Лола.

Эксперт напоминает, что рекордным годом для ипотеки стал 2014-й, когда было выдано свыше 1 млн ипотечных жилищных кредитов на общую сумму более 1,7 трлн рублей.

В течение 2015 года наблюдается падение уровня дохода населения и рост безработицы. Для примера: по информации Министерства труда и социальной защиты России, по итогам 2015 года число россиян, доходы которых не достигают даже прожиточного минимума в 10 тысяч рублей в месяц, увеличилось на 3 миллиона по сравнению с 2014 годом и составило 19 миллионов человек. Основная масса этих людей – семьи с детьми, — рассказывает первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов. — Кроме того, неопределенность ситуации с ценами на жилье и в экономике в целом негативно влияет на мотивацию и спрос граждан на покупку недвижимости. Инвестиционный спрос на жилье давно прекратился. Таким образом, сейчас приобретение жилья и вообще реализация программ строительства в основной массе велась за счет программ с использованием средств субсидий, материнского капитала и программы «господдержки новостройки». За счет чего было выдано более трети от всего объема жилищных кредитов 2015 года.

Он также указывает, что основная масса сделок с жильем по практике активного периода рынка — это как раз улучшение жилищных условий, как то покупка нового объекта и продажа старого.

Сейчас, когда рынок вторичного жилья показывает снижение активности и продать что-либо достаточно сложно, и сделок приобретения стало в разы меньше. При этом ставки по кредитам на уровне 14—18% годовых на вторичном рынке для многих потребителей слишком дороги, — говорит Жигунов. — Таким образом, основной объем сделок происходил за счет госпрограммы субсидирования по новостройкам, где ставки не более 12% годовых, либо за счет программ кредитования под залог имеющегося жилья. Ставки по ним сопоставимы с «обычными ипотечными» (14—16% годовых), но нет ограничения в выборе объекта приобретения, и не надо искать покупателя на старое жилье.

При сохранении текущей ситуации на рынке, ожидает Жигунов, 2016 год покажет те же объемы ипотеки, что и 2015-й. Если же будут наблюдаться дальнейшие колебания валют, снижение доходов населения и прочие экономические неурядицы, рынок может логично снизить объемы.

 

По мнению Жигунова, количество людей, желающих использовать инструмент ипотеки, будет однозначно расти. Во-первых, за счет того, что это практически единственный реальный инструмент приобретения жилья или улучшения условий для тех, кому это актуально. Во-вторых, так как именно для рынка новостроек это сейчас единственный инструмент поддержания уровня продаж застройщиков. А в-третьих, из-за роста популярности программ кредитования под залог имеющегося жилья на различные цели. Однако все эти показатели будут очень сильно зависеть от экономической ситуации, динамики цен на жилье, уровня доходов населения и рисков в системе кредитования.

 

Начальник управления маркетинговой стратегии и исследований ВТБ 24 Дмитрий Лепетиков полагает, что если во второй половине года экономическая ситуация в стране стабилизируется, то и количество желающих взять ипотеку начнет постепенно расти.

Наибольший прирост ипотечного портфеля наблюдался в 2014 году (почти 900 миллиардов рублей). Отчасти он был вызван многолетним трендом роста доли ипотеки в кредитовании населения, отчасти — спекулятивными факторами неопределенности 2014 года (перенос спроса с 2015 года из опасения резкого роста цен на недвижимость). В 2015 году ипотечный портфель вырос всего лишь на 380 миллиардов рублей, — вспоминает Лепетиков. — Не думаю, что в ближайшие два-три года реально достижение результата 2014 года.

То, что только восьмая часть россиян допускает возможность улучшения жилищных условий в ближайшие три года, директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко также связывает в первую очередь с экономической ситуацией.

Кризис объявлен официально, прогнозы постоянно меняются, горизонты планирования у людей значительно сужены. В такой ситуации, действительно, не планируют крупных трат или серьезных вложений, — объясняет он. — В то же время важно помнить, что любой опрос — это срез на сегодня. Если ситуация будет меняться, будут меняться и настроения людей. Говорить, как эти результаты отразятся на рынке, мне кажется слишком туманным. Прогнозировать развитие событий сейчас очень сложно из-за высокой неопределенности многих влияющих факторов.

Пахаленко говорит о том, что реальные доходы населения в самом деле снизились, но при этом снизились и цены на вторичное жилье.

Желающих взять ипотеку вряд ли стало меньше: для большинства наших граждан ипотека является единственным способом приобрести жилье, — уверен он. — Поэтому основными факторами текущего снижения интереса действительно можно назвать экономическую ситуацию и неопределенность с дальнейшим развитием событий. Что касается госпрограммы субсидирования ипотеки, ее продление планируется, сейчас уточняются последние детали. С учетом того, что она остается, мы прогнозируем рост ипотеки в сегменте первичного жилья в 2016 году на 10—15%.

Поэтому, по мнению Пахаленко, может увеличиться количество будущих потенциальных ипотечных заемщиков.

Нельзя сбрасывать со счетов тот простой факт, что людям необходимо жилье во все времена и в самых разных ситуациях, и ремонт делать тоже приходится с определенной периодичностью. Так что ипотека будет востребованна, — комментирует спикер.

Вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина считает, что большая доля россиян, не стремящихся улучшить условия своего проживания (83%), не отразится на объемах ипотечного кредитования и кредитов на ремонт, поскольку этот показатель был не намного меньше и в предыдущие годы: 67% в 2013-м, 78% в феврале 2015-го.

 

Она также не считает, что полученную в ходе исследования НАФИ долю ипотечных заемщиков можно назвать крайне низкой, если применять эти показатели ко всему трудоспособному населению России.

На наш взгляд, при продлении программы с государственной поддержкой ипотеки темпы ее роста сохранятся, так как спрос на доступную ипотеку не удовлетворен, — заключает Юдина.